(Kiel) Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat mit einem kürzlich ergangenen Urteil eine Vertragsstrafen Vereinbarung im Bauvertragsrecht als wirksam vereinbart angesehen.

Diese Urteil vom 12.7.2017, Az. 12 U 156/16, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, ist insbesondere für Bauherren interessant, falls der Bauträger mit seinen Zusagen in Verzug gerät.

Nach dem Gesetz, so Filiz, bestehen folgende Möglichkeiten eine Vertragsstrafen Vereinbarung im Bauvertragsrecht vorzunehmen:

Zum einen kann dieselbe in einer individuellen Vereinbarung erfolgen. Zum anderen kann dies aber auch im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen erfolgen. Letzteres kann der Fall sein, wenn der Verwender der Formulierung dieselbe in gleichlautender Art und Weise mehrfach unverändert auch im anderen Zusammenhang verwendet.

Das OLG Hamm hatte vorliegend es dahingestellt bleiben lassen, ob die Vertragsstrafenvereinbarung in § 11 des Vertrages als Individualvereinbarung oder als Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart wurde. Denn selbst für den Fall des Vorliegens von Allgemeinen Geschäftsbedingungen hielte diese Vereinbarung der Inhaltskontrolle nach § 305 ff. BGB. In beiden Fallkonstellationen – so das OLG Hamm – sei die Vertragsstrafe wirksam vereinbart worden.

Auch sei keine unangemessene Benachteiligung erfolgt, da die Vertragsstrafe in Zeitabschnitten bemessen war, deren Höhe nach bestimmt (1 % pro angefangener Kalenderwoche), die Gesamthöhe auf 5 % der Auftragssumme begrenzt worden war. Eine derartige Begrenzung sei hinsichtlich des kalenderwöchentlichen Prozentsatzes und der Einhaltung der Obergrenze von 5 % der Auftragssumme angemessen.

Im ausgeurteilten Fall sei nach dem Zusammenspiel zwischen Tagessatz, Gesamthöhe der Vertragsstrafe und Zeiteinheit, in der sich der jeweils zu zahlende Betrag sich erhöht, im Sinne einer Angemessenheit gewahrt.

Vorliegend ist eine vierwöchige Frist, in der der Höchstbetrag der Vertragsstrafe erreicht wird, als angemessen erachtet. In diesem Zeitraum hat der Schuldner genügend Gelegenheit, um entsprechend zu reagieren und um die – ungewollten wirtschaftlichen – Folgen der Verspätung der Leistung nachzuholen und so die Verwirkung der vollen Vertragsstrafe zu vermeiden.

Demgegenüber hat die Rechtsprechung bisher Fristen von 10 Tagen, innerhalb derer der Höchstbetrag der Vertragsstrafe erreicht wurde (vgl. BGH, BauR 2000, S. 1049, Tz. 48) als für zu kurz angesehen mit der Folge einer unangemessenen Benachteiligung angesehen. Die Rechtsprechung sieht eine Obergrenze von 5 % der Auftragssumme sowie einen Tagessatz von maximal 0,3 % für zulässig (vgl. Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl. 2014, 7. Teil, Rn. 66 f.).

Diese vorliegend wirksam vereinbarte Vertragsstrafe ist hingegen durch die gemeinsame Vereinbarung der Parteien zu einer Terminverschiebung hinfällig geworden. Denn durch die einvernehmliche Verschiebung des Termines, ohne zugleich eine Vereinbarung dahingehend zu treffen, ob die Vertragsstrafe auch für dne Fall der Überschreitung des neuen Fertigstellungstermins Geltung beanspruchen soll, haben die Parteien gleichzeitig der ursprünglich wirksam vereinbarten Vertragsstrafe die Grundlage entzogen.

Auf einen einvernehmlich verschobenen neuen Fertigstellungstermin bezieht sich eine Vertragsstrafe nur dann, wenn sie ausdrücklich auch für diesen verschobenen Termin – gesondert oder durch Bezugnahme auf den Ursprungsvertrag – vereinbart worden ist (vgl. OLG Düsseldorf, BauR 2012, S. 1421, Tz. 12; OLG Celle, IBR 2006, 245; OLG Dresden, IBR 2009, 574; OLG Zweibrücken, BauR 2008, 996) oder zumindest bei Veränderung der Ausführung der Ausführungsfrist festgelegt worden ist, dass im Übrigen die vertraglichen Bestimmungen (insbesondere zur Vertragsstrafe) gleichwohl fortgelten sollen (BGH, BauR 2006, 1128; OLG Düsseldorf, BauR 2012, S. 1421, Tz. 12).

Für die anwaltliche Beratungspraxis wird man mithin ein besonderes Augenmerk bei Fristverlängerungen bzw. Verschiebungen von Fertigstellungsterminen richten müssen. Soll die Vertragsstrafenvereinbarung auch für den neuen Termin gelten, sofern derselbe nicht eingehalten wird, ist eine ausdrückliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. – www.VBMI-Anwaltsverband.de – verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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