(Kiel) Mit seiner jüngsten Entscheidung bestätigt der BGH in aller wünschenswerten Deutlichkeit, dass eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, wenn eine sofortige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zwingend erforderlich ist.
Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, unter Bezug auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 04. Mai 2018 – V ZR 203/17.
• Sachverhalt
Kernfrage dieser Entscheidung war die Frage, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen.
Die Parteien sind eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Die bereits im Jahre 1890 gebaute Liegenschaft ist im Jahre 1986 in 12 Eigentumswohnungen und 3 Teileigentumseinheiten aufgeteilt worden.
Kläger sind die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten. Dieselben befinden sich im Souterrain der Liegenschaft und werden freiberuflich als „Naturheilpraxis, Künstler- und Kommunikationsagentur“ genutzt.
Die Wände dieser im Teileigentum stehenden Räumlichkeiten wiesen Durchfeuchtungen auf, die durch Sachverständigengutachten festgestellt worden sind. Die Ursache dieser Durchfeuchtungen sind in den voneinander unabhängigen Sachverständigengutachten mit derselben Schadensursache, nämlich eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze, angegeben.
Die Eigentümer der im Souterrain betroffenen Eigentumswohnungen beantragten in der Eigentumsversammlung die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen. Dies wurde von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich abgelehnt. Es wurde die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens beschlossen.
• Chronologie
Gegen die ablehnenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhoben die Kläger Anfechtungsklage und beantragten darüber hinausgehend, die beklagte WEG zu verurteilen, den Beschlussanträgen zuzustimmen bzw. eine gerichtliche Beschlussersetzung.
Die beklagte WEG beantragte die Klageabweisung in Gänze. Die zugelassene Revision wurde nunmehr von dem V. Zivilsenat des BGH zurückgewiesen.
Zwar erfolgte keine Ersetzung des Grundlagenbeschlusses zur Sanierung der Feuchtigkeitsschäden. Es wurde jedoch festgestellt, dass die Kläger einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums haben.
Das gemeinschaftliche Eigentum muss durch eine WEG in einem solchen baulichen Zustand erhalten bzw. unterhalten werden, dass das Sondereigentum in einem der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.
Bei Vorliegen von gravierenden baulichen Mängeln des Gemeinschaftseigentums, die die Nutzung der Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten nicht unerheblich beeinträchtigen oder ausschließen oder eine zwingende Instandsetzung bedingen, steht dem einzelnen Miteigentümer ein Sanierungsanspruch nach Maßgabe des § 21 Abs. 4 WEG zu.
§ 21 Abs. 4 WEG lautet:
„Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.“
Vorliegend war die Sanierung für die beklagte WEG auch zumutbar, da bei einer Gefährdung der Gebäudesubstanz, ohnehin eine Sanierung erfolgen müsse. Die Höhe der Sanierungskosten standen vorliegend auch nicht außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen im Hinblick auf die Gebäudesubstanz und die Werterhaltung der Immobilie. Eine „Opfergrenze“ für einzelne Wohnungseigentümer ist unter Zugrundelegung der einschlägigen BGH Rechtsprechung ohnehin nicht anzuerkennen.
Insoweit ist dahingehend zusammenzufassen, dass trotz der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt bereits beim Kauf einer Immobilie, insbesondere einer Eigentumswohnung, unbedingt ein Augenmerk auf „Altlasten“ zu richten ist, betont Filiz, um unangenehme Überraschungen, die sich wirtschaftlich äußerst negativ darstellen können, zu vermeiden.
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Filiz empfahl, dies unbedingt zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. – www.VBMI-Anwaltsverband.de – verwies.
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Helene – Monika Filiz
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