Haftung des Bauunternehmers für unzureichende Gebäudeabdichtung

(Kiel)  Mit der Frage des Haftung des Bauunternehmers für eine unzureichende Gebäudeabdichtung, wenn aufgrund der Bodenverhältnisse mit drückendem Wasser gerechnet werden muss, setzte sich das Oberlandesgericht (OLG) Köln auseinander.

Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht  Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf das Urteil des OLG Köln vom 2.02.2022 – 11 U 44/21.

Eine Abdichtung der Außenwände eines Hauses gegen Bodenfeuchte und nicht stauendes Sickerwasser ist mangelhaft, wenn aufgrund der gegebenen Bodenverhältnisse mit drückendem Wasser gerechnet werden muss. Das gilt auch dann, wenn nach der von einem Fertig- bzw. Massivhausanbieter aufgestellten Leistungsbeschreibung eine weitergehende Abdichtung nicht vorgesehen und der Einbau einer eventuell erforderlichen Drainage Bauherrenleistung ist.

Der Fertig- bzw. Massivhausanbieter wird in diesem Fall nur dann von seiner Gewährleistung frei, wenn er den Besteller nach Klärung der örtlichen Bodenverhältnisse unmissverständlich auf das Erfordernis einer Drainage für das konkrete Bauvorhaben und die Risiken einer nicht den Anforderungen entsprechenden Abdichtung hinweist. Der allgemeine Hinweis in einem mehrseitigen Nachtrag zur Bau- und Leistungsbeschreibung, dass die standardmäßige Abdichtung dem Lastfall „nicht stauendes Sickerwasser“ entspricht, ohne Einbau der Drainage überwiegend der Lastfall „aufstauendes Sicherwasser“ auftritt und der  Einbau einer Drainage nach DIN 4109 in Bauherren Eigenleistung dringend erforderlich ist, genügt nicht.

Hat nach dem Vertrag über die Erstellung eines Fertig- bzw. Massivhauses der Besteller ein Bodengutachten beizubringen, muss er sich gem. §§ 254, 278 BGB eventuelle Fehler des Bodengutachtens (falsche bzw. widersprüchliche Bewertung des Lastfalls) als Mitverschulden anrechnen lassen.

Die Klägerin begehrt einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung. Die Klägerin beauftragte die Beklagte zu einem vereinbarten Festpreis mit der Planung und Erstellung eines Einfamilienhauses ohne Keller als Ausbauhaus auf einem von der Klägerin zuvor erworbenen unbebauten Grundstück.

Das Werk der Beklagten ist mangelhaft i.S.d. § 633 II BGB. Nach dieser Norm ist ein Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Welche Beschaffenheit des Werks von den Parteien vereinbart worden ist, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrags. Üblicherweise sichert der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik zu. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor. Ein Werk ist allerdings auch dann mangelhaft, wenn es zwar die anerkannten Regeln der Technik einhält und der vereinbarten Ausführungsart entspricht, gleichwohl aber nicht funktionstauglich und zweckentsprechend ist. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Abnahme.

Ein Mangel ist bereits darin zu erkennen, dass der Sockelputz keine mineralische Dichtschlämme aufweist. Dies stellt einen Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik dar. Wie der Sachverständige ausgeführt hat, hätte in Anlehnung an die einschlägige Richtlinie Fassadensockelputz Außenanlage, Richtlinie für die fachgerechte Planung und Ausführung des Fassadensockelputzes sowie des Anschlusses der Außenanlage eine mineralische Dichtschlämme 5 cm oberhalb des vorhandenen Belags ausgeführt werden müssen.

Ein weiterer Mangel liegt bei der eingebrachten Gebäudeabdichtung vor. Diese entspricht nicht dem tatsächlichen Lastfall.

Die Beklagte durfte auf die Angaben des Bodengutachtens nicht vertrauen. Der Bauunternehmer darf sich zwar grundsätzlich auf die Erkenntnisse eines Sonderfachmanns verlassen. Der Unternehmer hat das Bodengutachten jedoch auf Plausibilität und etwaige Unvollständigkeiten oder Unrichtigkeiten zu untersuchen. Maßgeblich für den Umfang der Prüf- und Hinweispflicht ist, ob dem Auftragnehmer der von ihm als Fachunternehmen zu erwartenden Prüfung Bedenken gegen die geplante Ausführung hätte kommen müssen. Wird die Bauleistung von Fachfirmen mit besonderen Spezialkenntnissen ausgeführt, so verstärkt sich die Prüfungsverpflichtung.

Zur Haftung des Architekten für unzureichende Planung bei drohendem drückenden Wasser vgl. OLG Düsseldorf NZBau 2015, 98. Die Hinweispflicht des Architekten auf die Erforderlichkeit der Einholung eines Baugrundgutachtens behandelt (OLG Naumburg NZBau 2014, 364).

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen zum Baurecht auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. – www.VBMI-Anwaltsverband.de  – verwies.

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Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht / Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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